ОАЭ – самый востребованный регион среди инвесторов в недвижимость. Количество сделок тут растет каждый год, а особенно выделяется Дубай, где их объем прибавил  76,5% и составил 528 млрд дирхамов или $144 млрд по итогам 2022 года. Как сегодня можно вложить деньги в недвижимость в ОАЭ, в чем особенности существующих инструментов и как инвестору выбрать оптимальный?

Недвижимость в ОАЭ как инвестиционный актив

Дубай становится бизнес-хабом, здесь возникает все больше перспективных технологических проектов, и потому увеличивается приток иностранных инвестиций, у властей ОАЭ разработаны долгосрочные программы развития Эмиратов. В регионе активно улучшается инфраструктура, появляются новые туристические объекты.  

Это только часть причин, по которым ОАЭ сейчас — один из самых инвестиционно привлекательных регионов. Сюда также можно добавить политическую стабильность, что особенно важно для инвесторов из России, прозрачность государственной системы и регулирования, налоговой системы. Стабильная доходность жилой и коммерческой недвижимости в ОАЭ, рост арендных ставок и числа сделок подтверждают интерес инвесторов к рынку.  

При этом рынок недвижимости ОАЭ сегодня находится на высоком уровне развития, и как прямая покупка объектов, так и другие способы инвестирования стали достаточно удобны для инвесторов из разных стран. Зачастую нет необходимости лично прилетать для осмотра недвижимости и заключения сделки — все процедуры можно провести удаленно, в онлайн-формате.  

Самый спорный момент сейчас — это то, как долго продлится ажиотажный спрос на недвижимость в Дубае как самом востребованном Эмирате. Некоторые эксперты полагают, что это пузырь, который вскоре лопнет. Но мы пока не видим оснований для этого — цены в Дубае не завышены искусственно. Более вероятно торможение спроса, которое связано с тем, что рынок Дубая развивается скачкообразно, и за периодом стремительного взлета следует этап затишья. Тем не менее, это не создает существенных рисков для инвестора.

Инвестирование через покупку жилой недвижимости

Самый понятный способ вложить деньги в недвижимость для частного инвестора, который впервые рассматривает такой инструмент — купить жилье. Заработать на этом можно двумя способами: через аренду или перепродажу. Чтобы успешно инвестировать в недвижимость ОАЭ через ее покупку, нужно понимать, насколько востребована аренда и как выглядит динамика цен на новые объекты.  

Среднегодовая доходность от сдачи жилья в аренду в Дубае колеблется от 7% до 10%, а годовой рост стоимости недвижимости составляет около 20-40%: по итогам 2022 года квадратный метр в квартирах, по нашим данным, подорожал на 18%, а в виллах — на 41%. Точные цифры доходности для инвестора будут зависеть от многих факторов: на какой стадии входить в объект, когда выходить (для перепродажи), по какой стоимости сдавать в аренду и так далее.  

Основной плюс инвестиций через покупку жилой недвижимости — легко найти и оформить подходящий объект, легко сдать в аренду, прогнозировать рост. По необходимости можно использовать для жизни, если планируется перепродажа или нет арендаторов. И просто всегда можно временно не сдавать квартиру или виллу, а использовать как жилье для себя.  

Есть и минусы.

С ростом города меняются и обозначения: например, если раньше локация с Бурдж-Халифа была центром, а город развивается слева направо, то через несколько лет этот район может стать окраиной. Значит, стоимость объекта недвижимости там со временем будет падать. Также наличие соседей может повлиять на стоимость объекта как в положительную, так и в отрицательную сторону.  

Помимо этого, при покупке недвижимости в целом — как жилой, так и коммерческой — возникают вопросы содержания объекта. Это определенные затраты, которые также снижают общую доходность, и их нужно учитывать при выборе объекта.  

Минимальный бюджет для покупки жилой недвижимости в ОАЭ — $300 000, но это все же заниженный порог входа. Найти хорошие объекты по такой цене можно, однако придется очень долго искать, и все же их ликвидность может быть спорной. Оптимально ориентироваться на сумму от $500 000 и выше. А в премиум-сегменте инвестиции в жилую недвижимость измеряются миллионами долларов.  

При этом небольшую квартиру в отдаленном районе или просто в непопулярном Эмирате можно купить и за $80 000. Однако как инвестиционный актив она все же будет не лучшим выбором.  

Чтобы подобрать ликвидный объект, лучше смотреть не на массовые квартиры, а на нишевые, уникальные проекты. Квартир в ОАЭ, особенно в Дубае, сейчас строят много, выводят на рынок быстро, и если сдавать в аренду их можно с относительным успехом, то перепродать в ближайшей перспективе будет сложнее. Уникальные проекты перепродавать проще, потому что это штучный товар.  

Среди свежих проектов, которые относительно скоро будут готовы, внимания заслуживают Rixos Residences — курортный комплекс с пляжными домиками, апартаментами и виллами. В закрытом комплексе с частным пляжем готовятся виллы The Valley Rivana, а на острове Palm Jumeirah в партнерстве с Armani/Casa Interior Design Studio строят виллы и пентхаусы Armani Beach Residences.

Инвестирование в коммерческие объекты через покупку

Еще один потенциально перспективный способ вложить деньги в недвижимость в ОАЭ — купить или арендовать коммерческую площадь, чтобы получать доход от дальнейшей сдачи в аренду.  

Простаивать площадь не будет, особенно если объект находится в проходной локации: ОАЭ и особенно Дубай активно развивается как бизнес-хаб, как экономическое пространство, привлекая предпринимателей и туристов со всего мира. Арендные ставки растут. Общественных пространств становится все больше, постоянно появляются новые арендаторы для них. При этом арендаторы редко съезжают — в основном продлевают договор: вести коммерческую деятельность в ОАЭ сейчас очень выгодно.  

Также у владельца коммерческого объекта есть возможность перепрофилировать актив — сделать вместо одного большого несколько маленьких. Однако тут придется столкнуться с юридическими особенностями страны.  

Один из ключевых минусов инвестиций в коммерческие объекты напрямую — это высокий порог входа. Минимальная сумма, с которой можно купить коммерческую недвижимость, — $500 000. Аренда коммерческой недвижимости обойдется примерно в 4 раза дешевле, однако финальная стоимость сильно зависит от объекта и локации. В хороших местах коммерческую недвижимость очень быстро разбирают, поэтому четкая цена есть только на старте. Дальше можно давать только примерные прогнозы по рынку, потому что объект никто не продаст.  

Кроме того, к обязательным расходам для владельца объекта добавляются дорогая страховка и постоянный документооборот, для которого нужен хороший местный юрист: так как есть не только арендатор, но и обслуживающие компании, и органы власти. Это помимо того, что придется постоянно вкладывать деньги в содержание объекта, который при неправильном подходе может сильно потерять в цене или вообще стать невостребованным.  

По пути покупки коммерческой недвижимости лучше идти тем инвесторам, для которых это не новый инструмент: хотя если нет опыта непосредственно на рынке ОАЭ, сложностей все равно будет немало.  

Инструменты коллективных инвестиций

Инвестирование в недвижимость через стратегии доверительного управления и закрытые паевые фонды (ЗПИФ) последние годы активно набирает обороты.

Механика простая: инвестор покупает паи фонда, который вкладывает деньги в объект недвижимости. Фактически, инвестор приобретает долю в этом объекте с возможностью получения дохода.  

Обычно фонд вкладывается не в один объект, а в несколько, тем самым получая портфель разных активов. Собирает этот портфель квалифицированный управляющий, который может определить разные стратегии — консервативную, умеренную или агрессивную.  

Такая инвестиционная стратегия для работы с рынком ОАЭ есть у Kalinka Real Estate Consulting Group в партнерстве с УК «Альфа Капитал».    

«Сегодня для российских инвесторов весьма не просто найти инвестиционное решение, которое позволит получить не только высокую ожидаемую доходность, но и валютную, и страновую диверсификацию одновременно. При этом важно, чтобы такое решение было проработано с точки зрения оценки рисков и имело глубокую экспертизу. Чтобы инвесторы выбирали между лучшими объектами и не тратили много времени на их оценку, мы в партнерстве с Kalinka Real Estate Consulting Group запустили стратегию доверительного управления. Наша задача — помочь своим опытом тем, кто решил сегодня инвестировать в рынок жилой недвижимости ОАЭ и других государств Ближнего Востока».

Первое преимущество такого способа инвестирования — низкий порог входа, поскольку инвестору не нужно покупать полноценный объект недвижимости, при этом он получает возможность участвовать в динамике рынка. Конкретные суммы инвестирования зависят от стратегии и от управляющей компании.  

Второе преимущество — возможность диверсифицировать портфель и тем самым как увеличить его среднюю потенциальную доходность, так и снизить для себя риски. Если один актив покажет динамику ниже ожиданий, то другие активы могут стабилизировать портфель.  

Кроме того, коллективные инвестиции позволяют разделить риски с другими инвесторам и снимают с инвестора необходимость глубоко изучать рынок и погружаться в тему, чтобы подбирать ликвидные объекты. Ответственность за управление активами лежит на управляющей компании, которая разрабатывает стратегию и формирует инвестиционный портфель.  

При этом инвестору (пайщику фонда) важно понимать, что, отдавая свои средства в доверительное управление УК, самостоятельно принимать решения по объекту он не сможет. Например, есть вероятность, что не получится быстро избавиться от актива, если кто-то из других инвесторов не захочет выкупить долю. Кроме того, вход в коллективные инвестиции обычно предполагает четко оговоренный срок, до истечения которого забрать свои деньги нельзя. В среднем это 5-7 лет.  

Еще один нюанс — с закрытыми паевыми фондами, ориентированную на зарубежную недвижимость, могут работать только квалифицированные инвесторы. То есть, имеющие соответствующий статус, который можно получить на основании образования, опыта работы в организации, занимающейся сделками с ценными бумагами, или наличия 6 млн рублей в активах (деньги, ценные бумаги).  

Сегодня инвестиции в недвижимость ОАЭ, возможно, все еще не так же просты, как в знакомые большинству акции и облигации, но уже не то, что доступно только избранным. С каждым годом они становятся проще во всех аспектах: и с точки зрения сумм для входа, и с точки зрения выбора объектов и дальнейшей работы с ними.

Хотите знать, как с помощью лазеек на рынке недвижимости и инвестиций преумножить свой капитал? Присоединяйтесь к нашему каналу. Вы не просто сэкономите на разных льготах и вычетах, а еще и знания подтянете, ведь лайфхаков там хоть отбавляй!